Krok 1
Najważniejszym etapem przed poszukiwaniem domu, jest wizyta w banku lub rozmowa z doradcą finansowym.
Takie spotkanie pozwala nam sprawdzić zdolność kredytową i obliczyć ratę.
- stały dochód, musi to być stała umowa o pracę, lub własna działalność gospodarcza min. 3 lata.
- brak długów, czyli pozytywna Schufa.
Na spotkaniu w banku, dowiesz się dokładnie jaka jest Twoja zdolność kredytowa oraz w jakiej kwocie możesz szukać domu. Oprócz tego bank wyliczy na ile rat może być rozłożony kredyt, jakie są z tym związane opłaty oraz jakiej wysokości rat możesz się spodziewać. Bank również poinformuje Cię czy będzie potrzebny wkład własny oraz ile. Mając te wszystkie dane zgromadzone razem, już wiesz jakiego domu możesz szukać i od czego zacząć.
Krok 2
Teraz możemy zacząć przeglądać oferty – przeważnie w internecie czy portalach internetowych typu Immobilienscout.de lub ebaykleinanzeigen.de znajdziemy ich najwięcej. W zależności od tego, czy chcemy kupić od osoby prywatnej, czy przez biuro nieruchomości, można umówić się na spotkanie z maklerem.
Z reguły dobrze przygotowany makler powinien przedstawić Expose – czyli ofertę sprzedaży, zawierającą wszystkie ważne informacje o nieruchomości w wersji drukowanej. Poszukiwanie mieszkania czy domu w Niemczech, można też rozpocząć samemu. Jeżeli coś nas zainteresuje, należy się umówić na oglądanie mieszkania tzw. Besichtigungstermin. Dla osób ze słabą znajomością języka niemieckiego może być to kłopotliwe. Skorzystanie z usług tłumacza lub osoby znającej język niemiecki sprawi, że cały proces będzie dla Was mniej stresujący i skomplikowany. W ten sposób będziecie wiedzieć, że macie ze sobą osobę z doświadczeniem, która spojrzy eksperckim okiem na dom, który chcecie kupić oraz dopyta w sprawie ważnych kwestii, oraz Was wspomoże.
Krok 3
Załóżmy, że znaleźliśmy odpowiedni dom i jesteśmy zdecydowani na kupno.
Podobnie jak doradca finansowy, makler nie pobiera opłat na początku tylko dopiero w momencie jak podpiszemy umowę sprzedaży.
Prowizja jest naliczana od kwoty kupionego domu. Jej wysokość wynosi 3,57% w Nordrhein Westfalen i jest to część opłaty wpłacanej przez kupującego.
Krok 4
W negocjacjach to my podajemy naszą propozycję, a zadaniem maklera jest kontakt z właścicielem i próba negocjacji z jego strony.
Jest to zdecydowane ułatwienie, ale w przypadku niekompetentnego pośrednika może to stanowić duże utrudnienie.
Pamiętajcie! Zadaniem maklera jest dopilnowanie wszystkich ważnych spraw i skompletowanie dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia transakcji.
Jeśli zdecydujemy się na kupno domu, kontaktujemy się z bankiem, aby dopracować szczegóły związane z kredytem i dowiedzieć się jak w ostateczności będzie wyglądała umowa kredytowa.
Krok 5
Kolejną ważną, albo i najważniejszą osobą na Twojej drodze kupna domu w Niemczech to notariusz.
Zanim nieruchomość zostanie sprzedana, musi ona trafić do notariusza.
Jego udział jest prawnie wymagany przy sprzedaży i kupnie nieruchomości w Niemczech.
Ma on między innymi za zadanie doradzać stronom umowy, przygotować oraz poświadczyć notarialnie umowę kupna-sprzedaży.
Prawo nie określa, kto wyznacza notariusza przy sprzedaży domu, ale w większości przypadków to kupujący wybiera i opłaca usługi.
Możemy poprosić o pomoc biuro nieruchomości bądź poszukać kogoś na własną rękę.
Notariusz sporządza umowę kupna-sprzedaży i współpracuje z maklerem finansowym z banku i doradcą nieruchomości. My, nie musimy się niczym martwić, ponieważ resztę papierologii załatwia notariusz w kancelarii tak, aby chronić kupujących oraz sprzedających.
Sprzedający powinni upewnić się, że dostaną swoje pieniądze, a kupujący powinni upewnić się, że nieruchomość jest aktem własności.
Pamiętajcie, notariusze są bezstronni.
To, jak długo potrwa spotkanie certyfikacyjne, zależy od tego, ile pytań mają jeszcze obie strony umowy lub czy w ogóle są prośby o zmiany. Z reguły spotkanie z notariuszem przy sprzedaży nieruchomości trwa około 1-2 godziny.
Przy zakupie nieruchomości, koszty notarialne wynoszą od 0,5 do 1,0 procent ceny zakupu. Im więcej umówionych stron potrzebuje spotkań z notariuszem, tym staje się to droższe. Z reguły to nabywca nieruchomości płaci notariuszowi.
Krok 6
Oczywiście należy trzymać rękę na pulsie i dokładnie zapoznać się z aktem notarialnym. W tym momencie będzie nam potrzebny tłumacz.
Nie musi być to tłumacz przysięgły, wystarczy zaufana osoba, która prawidłowo wszystko przetłumaczy i upewni się, że wszystkie warunki są dla nas zrozumiałe.
Jeśli zauważymy braki lub błędy w akcie notarialnym, możemy na miejscu skonsultować to z naszym maklerem lub właścicielem i korygować do skutku.
Jeśli wszystko się zgadza, umawiamy się na spotkanie z notariuszem, bierzemy nasze dowody osobiste, naszego tłumacza (nie musi być przysięgły, ale zaakceptowany przez notariusza) i podpisujemy umowę.
Gratuluje! Jeżeli doszliście do tego momentu, oznacza to, że jesteście w posiadaniu własnej nieruchomości, ale…jeszcze nie jesteśmy całkowicie jego właścicielami.
Zadaniem notariusza jest wpisanie noty do ksiąg wieczystych o transakcji.
Cała procedura przeniesienia trwa od 8 do 12 tygodni w zależności od sądu i rejonu.
Z doświadczenia wiem, że w rzeczywistości może trwać to rożnie…
Gdy notariusz w końcu uzna, że wszystkie formalności zostały dopilnowane, zwraca się do banku z prośbą o wypłatę pieniędzy na konta, które są podane w umowie kupna-sprzedaży.
Koszty notarialne kształtują się kwocie do 2% ceny zakupu domu.
Na tym etapie, jedyne co nam zostało to opłacić usługi notariusza czy maklera.
Krok 7
Po podpisaniu umowy u notariusza dostajemy rachunek z tzw.Finanzamt. Jest to opłata, która musi być wpłacona do urzędu skarbowego i wynosi 6.5% kwoty zakupu (Grundewerbsteuer).
Klikając na link poniżej można obliczyć, jakiej kwoty można się spodziewać oraz ile wynosi ten podatek w naszym regionie. Tutaj:
https://www.smart-rechner.de/grunderwerbsteuer/rechner.php
Tym sposobem przebrnęliśmy przez procedury kupna domu. Gratuluję!
Jak widać oprócz kwoty, jaką musimy zapłacić właścicielom za nasze wymarzone cztery kąty, jest jeszcze wiele dodatkowych kosztów, z którymi musimy się liczyć.
Odpowiadając na pytanie – dodatkowe opłaty mogą zostać wliczone w kredyt, bądź po prostu należy posiadać odpowiednio wyliczony wkład własny.
Koszty kredytu i dodatkowych kosztów można sprawdzić tutaj: https://www.smart-rechner.de/immobilien/rechner.php
Po przeniesieniu się do naszego nowego domu, oprócz miesięcznej raty kredytu musimy się także liczyć z tym, że będziemy musieli ponieść spore koszty utrzymania.
- wykupienie ubezpieczenia domu: 400-500€ rocznie
- opłaty do gminy, podatek gruntowy, wywóz śmieci, kanalizacja: 1000€-1300€ rocznie
- kominiarz: 200€ rocznie
- prąd i woda: pobierane są zaliczkowo, na koniec roku dostajemy rozliczenie
- opał: w naszym przypadku piec olejowy, zakładamy zużycie około 3000 litrów rocznie: 6.000€ (cena zależna od kursu ropy)
- opłata za media (ARD ZDF): 54€ kwartalnie + internet 40-50€ na miesiąc
W taki sposób łatwo można sobie przekalkulować, czy będzie nas stać na utrzymanie siebie i domu w razie awarii pieca, rury lub uszkodzenia dachu.
Oczywiście na wypadek awarii istnieją różnego rodzaju konta oszczędnościowe oraz polisy ubezpieczeniowe np. Risiko-Lebensversicherung ale są to dodatkowe pieniądze, które trzeba uwzględnić w naszym miesięcznym budżecie.
Bausparvertrag lub Risikolebenversicherung jest dobrym zabezpieczeniem, gdy jedna z osób spłacająca kredyt zachoruje lub w wyniku śmierci członka rodziny nie będzie w stanie utrzymać sama domu.
Bausparvertrag pozwala zbudować kapitał (np.w ciągu 30 lat gromadzisz około 500.000€), który możesz wykorzystać na remont, naprawę, spłatę kredytu czy zakup kolejnej nieruchomości w celu np. zabezpieczenia swojej emerytury.